In the media
FRESH organiseert Consultancy Week 2008
Van 25 tot en met 29 februari organiseert Fresh (Foundation for Real Estate Students from Holland) haar jaarlijkse Consultancy Week. Tijdens deze week werken 25 studenten aan een complexe multidisciplinaire praktijkcase, waarbij zij ondersteund worden met lezingen en consults vanuit overheid en het bedrijfsleven. Dit jaar is ervoor gekozen om in te spelen op het actuele thema van de veertig ‘krachtwijken', waarbij het onderwerp van de case de Stationswijk in Den Haag is. Het is een wijk met veel potentie vanwege de ligging tussen Station Holland Spoor en het centrum van Den Haag.
De studenten zullen gedurende de week in drie groepen antwoord geven op de vraag met welke ingrepen de Stationswijk haar stedelijke karakter en leefbaarheid weer terug kan krijgen en het weer een aantrekkelijke omgeving kan worden voor wonen, werken, winkelen en leisure. Het resultaat wordt op vrijdagmiddag gepresenteerd aan een professionele vakjury, die een winnende groep zal aanwijzen. Eenieder die geïnteresseerd is in de eindresultaten van de studenten is van harte uitgenodigd om de presentaties bij te wonen. Studenten kunnen zich inschrijven tot en met 25 januari.
Vastgoedmarkt, 14-01-2008.
Studenten van Fresh pakken Haagse Stationswijk aan
Tijdens de jaarlijkse Fresh Consultancy Week hebben 24 vastgoedstudenten in de vorm van een casecompetitie een ontwikkelingsvisie ontworpen voor de Haagse ‘krachtwijk’ Stationswijk. Gedurende de week werkten de studenten met diverse vastgoedgerelateerde studieachtergronden in drie teams aan een integrale oplossingsvisie voor de fysieke en maatschappelijke problematiek in het gebied. De studenten van het winnende team BOOM geven een toelichting op de uitkomsten van hun gelijknamige concept.
De Stationsbuurt en de Rivierenbuurt vormen samen de Haagse Stationswijk, een van de 40 zogenaamde krachtwijken van minister Vogelaar. Aan de hand van een viertal thema’s, wonen, werken, leren & opgroeien, integreren & veiligheid, wil de minister binnen een periode van 10 jaar een prettige leefomgeving in deze wijken realiseren. Bij deze wijkvernieuwingen wordt vooral een beroep gedaan op private partijen om een groot gedeelte van de investeringen en risico’s te dragen, denk bijvoorbeeld aan de discussie over de bijdrage van de corporaties.
Door de ligging tussen station Hollands Spoor en het centrum heeft de wijk een brede potentie, maar er moet nog veel gebeuren voordat de Stationswijk werkelijk een krachtwijk wordt. Er heerst een slecht investerings- en vestigingsklimaat omdat velen de Stationswijk als onveilig en verloederd ervaren: in de omgeving van station Hollands Spoor vindt intensieve politiecontrole plaats, het stationsplein is onoverzichtelijk, de prostitutie in de Geleenstraat veroorzaakt ongewenste situaties, zwerfvuil en geluidsoverlast hebben een onaantrekkelijk effect, er is veel achterstallige onderhoud en groenvoorzieningen ontbreken. Daarnaast bieden de eenzijdige bevolkingssamenstelling, de relatief hoge werkloosheid, en het lage opleidings- en inkomensniveau slechte sociaal-economische vooruitzichten voor de wijkbewoners.
Leidend
De drie speerpunten sociaal betrokken, veiligheid en diversificatie waren voor de studenten van team B.O.O.M. (Betrokken Onderscheidend Ondernemend Maatschappelijk) leidend bij de verschillende ontwikkelingsbeslissingen, waarbij de aanwezigheid van station Hollands Spoor, de aanlooproute naar het centrum en de verschillende culturen binnen de wijk beter benut dienden te worden. Door het creëren van gezamenlijke ontmoetingsruimten zal de betrokkenheid met de buurt worden verbeterd en de veiligheid in de wijk worden vergroot. De bevolkingssamenstelling zal worden verbreed door het woningaanbod te differentiëren, waarbij in de vorm van hofjes verscheidene functies voor de doelgroepen worden ontwikkeld.
De zwakke kenmerken van de Stationsbuurt en de drie speerpunten gebruikten de studenten bij het opstellen van een integrale gebiedsvisie. Deze visie is gevisualiseerd in het zogenaamde concept BOOM. Een boom wordt hierbij geassocieerd met kenmerken als duurzaam, groen, groei, bloei, levendigheid en een gastheer voor eventuele bezoekers. Wanneer er een vertaalslag wordt gemaakt naar de stedenbouwkundige context wordt het stationsplein gezien als voedende wortel van de krachtwijk. De wortels gaan over in de dynamische stam, de Stationsweg, waar horeca en retail zorgen voor een aantrekkelijk en levendig karakter.
Daarnaast bewegen forensen zich hierlangs richting het centrum, en verspreiden bewoners zich door het gehele gebied via de verschillende takken aan de stam; de zijstraten. De bladeren van de boom worden gevormd door verschillende hofjes, welke in de toekomst zullen worden aangevuld met nieuwe hofjes. Deze bebouwingsvorm geeft een intiem karakter en creëert semi-openbare ruimtes die de sociale controle en de veiligheid in het gebied vergroten. De onderlinge verbondenheid van deze boomstructuur en de hofjes-strategie geven de wijk een intiem, dynamisch en sociaal karakter.
Sociaal
De studenten, die ieder een andere rol vervulden, hebben in een korte week zeer intensief het gebied geanalyseerd en daarop hun visie losgelaten. Daarbij werden de studenten ondersteund door partner Fakton en hoofdsponsoren Gemeente Den Haag, Heijmans en Staedion. Tijdens de planvorming is er naast het plannen van de fysieke ingrepen aandacht geschonken aan sociale aspecten, waarbij er vooral rekening is gehouden met de bewoners. Een combinatie van ruimtelijke ingrepen met bijvoorbeeld werkgelegenheid, scholing en talentontwikkeling zullen betrokkenheid en trots stimuleren.
De combinatie van professionele begeleiding en de rolgebonden onderhandelingen tussen de studenten leidde af en toe tot een harde confrontaties met de werkelijkheid. Het uiteindelijk concept heeft volgens de jury ondanks een licht negatief saldo geresulteerd in een sterk en haalbaar plan. ‘Ik zou hier meteen voor tekenen’, aldus juryvoorzitter Zwietering van de gemeente Den Haag.
Rekenwaarden
Een belangrijke voorwaarde was de financiële haalbaarheid van het plan, hiervoor kreeg elke groep de beschikking over een Fakton rekenmodel dat uitging van een aantal vaste rekenwaarden. In het model hadden bijvoorbeeld woningen een gemiddelde oppervlakte met vaste stichtingskosten en opbrengsten. Daarnaast konden inbrengwaarde, verwervingskosten, grondkosten- en sloopkosten, verhuisvergoedingen enzovoorts worden ingevoerd. Vooral planning en fasering van het gehele herstructureringstraject is achteraf erg belangrijk gebleken voor de haalbaarheid.
De studenten hebben zelf een NCW-berekening toegevoegd om het saldo te kunnen berekenen voor renovatie en verhuur of verkoop op termijn van het unieke Belastingkantoor. Het continu gebruik maken van het rekenmodel heeft volgens de studenten een goede bijdrage geleverd aan het haalbaar en uitvoerbaar ontwerpen van hun plannen.
Gebiedsuitwerking
Uit de vijf deelgebieden in de wijk die beschikbaar waren voor de case heeft BOOM naast het verplichte stationsplein gekozen voor het ‘Rode dorp’ en de buurt rondom de Geleenstraat. Uitgaande van de huidige situatie waarin de bewoners van het Rode dorp al voor een groot deel zijn uitgeplaatst, zullen de geplande woningen en parkeerplaatsen in dit deelgebied als eerste worden gerealiseerd en middelen voor vervolgingrepen genereren. Vervolgens zal een uitgebreide aanpak van het stationsplein zorgen voor de noodzakelijke verbetering van de levendigheid en de (verkeers)veiligheid in het gebied. Als laatste zal het deelgebied Geleenstraat door herstructurering veiliger en leefbaarder worden gemaakt. Naast deze gekozen deelgebieden zijn de studenten van mening dat met kleine ingrepen al een grote verbeterslag kan worden gemaakt in de verlengde Stationsweg. Het gebied Rivierenbuurt-Zuid zal in afwachting op de ontwikkelingen van het aangrenzende Binckhorst gebied later worden gerealiseerd. Aangezien de gemeente vrijwel geen grond bezit heeft in de geselecteerde gebieden is gezamenlijke gebiedsexploitatie opgesteld voor een PPS.
Plangebied 1. Stationsstraat
De strategisch gelegen Stationsstraat krijgt de allure van een hoogwaardige entree, de afstand tot het centrum is immers niet groter dan vanaf het Centraal Station. Het stationsplein is momenteel erg onveilig, overdag zorgen de ontsluitingsweg vanuit de achterliggende wijken en de vele trams voor een onoverzichtelijke verkeerssituatie, ‘s avonds veroorzaken hangjongeren een onprettige sfeer voor de reizigers. De laagwaardige detailhandel en leegstaande en verwaarloosde panden zorgen voor een verloederde indruk. Door het autoverkeer om te leiden en de tramlus te verwijderen na aanschaf van nieuw materieel (Bilateraal waarmee de tram in 2 richtingen kan rijden) zal het totale stationsplein toegankelijker en attractiever worden gemaakt, waarbij de taxistandplaatsen gehandhaafd blijven. Het doorgaande verkeer zal aansluitend op de plannen van de gemeente via de Callandtstraat en de Neherkade over de toekomstige centrumring rijden. De aanleg van een hoogwaardig plein en het toevoegen van retail, horeca en cultuur zorgen voor meer levendigheid en veiligheid op het stationsplein. Boven de winkels worden 56 koopappartementen gecreëerd. De twee belastingkantoren zullen worden gerenoveerd in overeenstemming met de stijl van stationsgebouw Hollands Spoor.
Plangebied 2. Het Rode dorp
De oude kleine arbeiderswoningen in het Rode dorp verkeren in slechte staat, en zullen worden gesloopt. Als huidig eigenaar zal de woningcorporatie de herontwikkeling van dit deelgebied op zich nemen. De gezamenlijke openbare ruimte in de twee geplande hofjes stimuleren de integratie van verschillende doelgroepen en vergroten de betrokkenheid met de buurt. Het gehele plangebied wordt verhoogd aangelegd zodat op maaiveld ruim 350 parkeerplaatsen gecreëerd, die tevens bedoeld zijn voor bezoekers van het autoluwe Stationsplein. De uitbater van de parkeergarage verschaft een vroege grote kapitaalinjectie waarmee de rentelast wordt verlicht en latere grote kostenposten worden opgevangen. Op de parkeergarage worden 147 koop- en huurwoningen ontwikkeld en aan de spoorzijde zal een woontoren voor senioren worden ontwikkeld met gerelateerde zorgvoorzieningen in de plint.
Plangebied 3. Geleenstraat
De directe aansluiting van de Geleenstraat op de daarachter gelegen wijk is de grootste oorzaak van de problematiek rondom de raamprostitutie. Door een nieuwe routing van de Geleenstraat wordt de aansluiting en de overlast op de aansluitende wijk weggenomen. Deze nieuwe routing krijgt een thematisch karakter en behoudt zijn toegankelijkheid voor de gebruiker. De nieuwe routing biedt ruimte voor het toevoegen van diverse woningtypen voor verschillende inkomensgroepen aan de eenzijdige woningvoorraad. Daarnaast vormen bijvoorbeeld kunstateliers een goede aanvulling op de reeds aanwezige ‘leisure’ branche. Door de nieuwe routing en het slopen van de parkeergarage ontstaat er ruimte voor het ontwikkelen van een multifunctionele toren met 156 studentenwoningen, met aan de overzijde een vijftal herenhuizen in historische stijl.
De vakjury vond de gepresenteerde plannen van team BOOM zowel in de breedte als in de diepte goed uitgewerkt. Juist de versterking van de centrale as en de aanpak van het stationsplein is iets wat op stedelijk niveau nodig is, terwijl de kleinschaligere ontwikkelingen (hofjes) een antwoord bieden op de problemen op buurtniveau. Team BOOM onderscheidde zich van de rest doordat zij in uitgebreid hebben nagedacht over de verschillende problemen en daarvoor realistische oplossingen hebben aangedragen.
PropertyNL, 2008
Nieuw bestuur studievereniging FRESH
Het bestuur van FRESH, de landelijke studievereniging voor masterstudenten vastgoed, is afgelopen maand gewisseld. Het nieuwe bestuur bestaat uit de volgende personen: Maarten Oosterveld (RU Groningen), Michiel Boelens (TU Delft), Marjolein Huijs (TU Eindhoven), Marie-Ange van der Putten (RU Groningen) en Jos van der Weide (RU Groningen). Bij de wisseling zijn Maarten Dansen (TU Delft), Thiemen Dorsman (TU Delft), Rob Courtens (TU Eindhoven), Harma Zijgers (TU Delft) en Elsbeth Smit (UWE Bristol) uit het bestuur gegaan.
Vastgoedmarkt, 29-10-2007.
FRESH start met Talent Day
AMSTERDAM - Op vrijdag 8 juni 2007 organiseert studievereniging FRESH de eerste Talent Day met als thema ‘Expand your network’ in Museum Geelvinck te Amsterdam. Door middel van verschillende workshops, presentaties en ervaringen uit het bedrijfsleven leren vastgoedstudenten uit de Masterfase hoe ze hun talenten het beste kunnen gebruiken in hun netwerk, en welke vastgoeddisciplines hier het beste bij passen.
PropertyNL, 30-5-2007
Nieuw bestuur en RvC voor FRESH
AMSTERDAM - Het bestuur en de raad van commissarissen van FRESH, de landelijke studievereniging voor masterstudenten vastgoed, is de afgelopen maand gewisseld respectievelijk veranderd van samenstelling.
Het nieuwe bestuur bestaat uit de volgende personen: Maarten Oosterveld (RU Groningen), Michiel Boelens (TU Delft), Marjolein Huijs (TU Eindhoven), Marie-Ange van der Putten (RU Groningen) en Jos van der Weide (RU Groningen). Bij de wisseling zijn Maarten Dansen (TU Delft), Thiemen Dorsman (TU Delft), Rob Courtens (TU Eindhoven), Harma Zijgers (TU Delft) en Elsbeth Smit (UWE Bristol) uit het bestuur gegaan.
De samenstelling van de Raad van Commissarissen van Fresh is recentelijk veranderd. Per heden zitten in de RvC: drs. Philip Koppels (TU Delft), dhr. Lodewijk Tillema, (TU Delft), ir. Erik Volkers (fakton), mr. Shari Sheer Mahomed (Overwater), ir. Aimée Aertssen (Yacht) en ir. Yvette Govaart (fakton). Dhr. Tillema en dhr. Sheermahomed hebben zitting genomen in de plaats van drs. Sjoerd Wegener Sleeswijk (NIBC Bank) en ir. Rianne Appel-Meulenbroek (TU Eindhoven).
PropertyNL, 29-10-2007
FRESH herontwikkelt Overamstel tijdens jaarlijkse Consultancy Week
AMSTERDAM – Dit jaar organiseert FRESH (Foundation for Real Estate Students from Holland) van 26 t/m 30 maart 2007 de jaarlijkse Consultancy Week in samenwerking met Fakton, Heijmans en OGA. Tijdens de week zullen 25 ambitieuze vastgoed studenten van de verschillende universiteiten uit Nederland een complexe praktijkcase uitwerken in een multidisciplinair verband. Hierbij staat de samenwerking tussen studenten van diverse studierichtingen centraal.
Dit jaar omvat de Consultancy Week de herontwikkeling van Amsterdam Overamstel, een gebied dat in 50 jaar tijd veranderde van een polderlandschap naar het bedrijventerrein Amstel Business Park. De centrale opgave voor het plangebied Overamstel is het transformeren van een traditioneel werkgebied naar een gemengd grootstedelijk woon-werkgebied.
Tijdens de Consultancy Week worden de studenten in verschillende groepen ingedeeld die elk hun eigen instructies meekrijgen. Dagelijks worden relevante consults en presentaties gegeven door verscheidene universiteiten, toonaangevende bedrijven en de hoofdsponsoren Fakton, Heijmans en OGA. Binnen de groepen hebben studenten bovendien nog ieder een individuele rol (belegger, ontwikkelaar, gemeente, etc.) waaraan zij zich dienen te houden. Op de laatste dag van de week presenteren de groepen hun visie aan de overige deelnemende studenten, en zullen de resultaten worden beoordeeld door een professionele jury.
PropertyNL, 6-2-2007
Dan liever een paar uur kikkeren!
Ontgroeningspraktijken zijn van alle tijden en alle landen. Internationaal berucht zijn de praktijken bij de Russische luchtmacht en die bij de University of Louisiana. In Nederland gaat het de laatste decennia wat rustiger toe. Na de opspraakmakende roetkapaffaire uit de jaren zestig wordt aan de vaderlandse alma maters vooral veel gekikkerd.
Daar lijkt nu weer verandering in te komen. Studenten Vastgoedkunde van FRESH (Foundation for Real Estate Students from Holland) zijn vorige week in het diepe gegooid en hebben als opdracht gekregen een herontwikkelingsoplossing te bedenken voor de Haagse Binckhorst. O nee, de Binckhorst! Op deze amorfe landstrook tussen Trekvliet en spoorlijn vol sloperijen, een kerkhof en de Haagse gemeentestort bijten planologen al tientallen jaren hun tanden stuk. Het Haags Ontwikkelingsbedrijf en Fakton staan dan ook gniffelend aan de zijlijn. De studenten zelf weten ongetwijfeld niet waar ze aan beginnen. Wie dit zonder kleerscheuren doorstaat, kan voor vervolgopdrachten meteen door naar het Arnhemse Spijkerkwartier, Amsterdam-West en de Rotterdamse havens.
PropertyNL Magazine, 16-2-2006
Nieuw bestuur Fresh Alumni
AMSTERDAM - Het bestuur van FRESH Alumni is gewisseld en bestaat uit de volgende personen: Arend den Boef (De Groene Groep), Collin Boelhouwer (Fortis Vastgoed Beleggingen), Wouter Dingjan (TCN Property Projects), Ronald van Kessel (ABZV adviesbureau zorgvastgoed), Evelyn Pleijte (fakton) en Martijn Vlasveld (ING Real Estate).
Fresh Alumni is een organisatie voor academische vastgoedprofessionals en heeft als doelstellingen: een professioneel vastgoednetwerk bieden aan (toekomstige) leden, kennis op vastgoedgebied delen en de professionele vastgoedwereld promoten. Maandelijks worden formele en informele activiteiten georganiseerd. Sinds de oprichting in 2000 is Fresh Alumni gegroeid tot een netwerk van meer dan 200 vastgoedprofessionals, werkzaam in verschillende branches van het vastgoed.
Bij de wisseling zijn Christiaan Swen (oprichter FRESH en FRESH Alumni), Martijn Scholten (Mn Services) en Jessie van Rooij (Gemeente Eindhoven) uit het bestuur gegaan.
PropertyNL, 28-8-2006
FRESH Study Trip 2006 naar Hong Kong
UTRECHT - Stichting FRESH, Foundation for Real Estate Students from Holland, gaat dit jaar met de jaarlijkse Study Trip naar Hong Kong. FRESH organiseert de trip in samenwerking met hoofdsponsor Savills Nederland. De sub sponsoren zijn Rabo Vastgoed, CBRE en Achmea Vastgoed. Hong Kong is gekozen als bestemming vanwege de vele interessante vastgoed gerelateerde vraagstukken en de belangrijke HUB-locatie die deze stad inneemt in Azië.
Het thema van de Study Trip is 'beyond imagination'. Dit is mede toepasbaar op de bedrijven en instituten die op het programma staan (o.a. Savills Hong Kong, Het Nederlandse Consulaat, ING Real Estate, Composition Capital Partners, Swire Properties, DTZ Debenham Tie Leung, Hong Kong Land en het nieuwe Chek Lap Kok vliegveld) evenals de dagbezoeken aan de Chinese steden Shenzhen en Macau. Deze bedrijven en instituten geven presentaties over projecten en onderwerpen die de fascinerende vastgoed wereld van Hong Kong tracht weer te geven. Algemene beschrijvingen van de kantoren-, winkel- en de huizenmarkt zullen hierbij uiteraard niet ontbreken.
Door deze Study Trip te organiseren, hoopt FRESH zowel de deelnemers als de internationale vastgoedmarkt kennis met elkaar te laten maken. Studenten en bedrijven hebben de mogelijkheid om de overeenkomsten en verschillen tussen de Hong Kong/Chinese en Nederlandse vastgoedmarkt te ontdekken. Tevens zullen zij het contrast beleven tussen (de vastgoedmarkten in) Hong Kong en respectievelijk Shenzhen en Macau. Hierdoor ontstaat de mogelijkheid dat deze studenten in de toekomst een stage of een onderzoek, dan wel een baan in Hong Kong kunnen vinden.
Er gaat een groep van 24 gemotiveerde en geselecteerde vastgoedstudenten uit geheel Nederland mee met de trip die plaats vindt van 30 april tot 12 mei.
PropertyNL, 24-4-2006
Studenten herontwikkelen Haagse bedrijventerrein Binckhorst
DEN HAAG - Tijdens de Consultancy Week, een jaarlijkse activiteit van de studentenvereniging FRESH (Foundation for Real Estate Students from Holland) zal in een simulatiespel een binnenstedelijke herontwikkeling worden uitgevoerd door studenten. Dit jaar ligt de focus op de Binckhorst. De week is in samenwerking met Fakton en het Haags Ontwikkelingsbedrijf opgezet. Fakton levert het concept voor het simulatiespel en het Haags Ontwikkelingsbedrijf de inhoudelijke aspecten van het plangebied.
Binckhorst, een bedrijventerrein in Den Haag dat de komende 15 tot 20 jaar wordt herontwikkeld via een publiek-private samenwerking voor ongeveer € 2 mrd, zal deze week door 25 ambitieuze vastgoedstudenten uit heel Nederland onder handen worden genomen.
PropertyNL, 3-2-2006
FRESH: kwantiteit vastgoedonderwijs matig
AMSTERDAM - Studenten aan vastgoedopleidingen in Nederland vinden dat de kwantiteit van het onderwijs te wensen overlaat. Over de kwaliteit van de opleidingen zijn ze over het algemeen wel positief. Vastgoedvakken die afwijken van de core-business van de universiteit scoren matig. Dat blijkt uit onderzoek dat FRESH Research onder haar studentenleden en alumni heeft uitgevoerd in het kader van haar vijfjarige bestaan.
FRESH is vijf jaar geleden door studenten opgericht en heeft als doelstelling het samenbrengen en informeren van academische vastgoedstudenten over de mogelijkheden met vastgoed tijdens en na de studie. Inmiddels heeft de organisatie ruim 570 leden, verdeeld over universiteiten uit heel Nederland.
Uit het onderzoek blijkt ook dat de studenten over de aansluiting van het vastgoedonderwijs op de praktijk minder positief zijn dan de alumni. De laatste groep zien hun opleiding meer als een basis voor de praktijk. Verder wordt het volgen van vakken buiten de eigen faculteit als zeer positief ervaren, hoewel het voor studenten soms veel energie kost dit voor elkaar te krijgen.
PropertyNL, 22-11-2004
Stelling: Rijksoverheid verscherpt bewust op korte termijn vastgoedcrisis
In de jaren '80 hielp de overheid met een kostbaar subsidiestelsel de woningmarkt door een crisis heen. In de jaren '90 was het een combinatie van Rijksgebouwendienst en publiek-private constructies (rechtbanken) die de scherpe kantjes van de vastgoedcrisis afvijlden. Anno 2003 is bij het Rijk alle geloof in de maakbaarheid van de samenleving verdwenen.
Op het bij Bouwfonds gehouden Prinsjesdag FRESH Alumni-debat was het TU-Delft-hoofddocent J.P. Soeter die een scala aan beleidsmaatregelen registreerde met een procyclisch effect: een overheid die de conjunctuurcyclus versterkt in plaats van afremt. Los van de vraag of dit op termijn de beste oplossing, feit is dat de maatregelen van het kabinet op de korte termijn verkeerd uitpakt.
Het eens zo machtige ministerie van volkshuisvesting is verschrompeld tot een echt ‘mini-sterie’ waarbij een groot deel van het budget te maken heeft met individuele huursubsidie. Slechts een kwart kan worden aangeduid als strategisch van belang (het budget voor stedelijke vernieuwing ISV) en ook daar wordt aan gemorreld. De overheid vertrouwt aan het geduldige papier toe dat de woningproductie omhoog moet, terwijl iedereen weet dat de woningproductie gaat dalen tot een historisch dieptepunt: de prognoses wijzen op minder dan 60.000 in 2003 en verdere daling in 2004. Het ooit genoemde aantal van 100.000 gaat door het leven als ‘de zeperd van Remkes’. Iedereen in Den Haag wast bij voorbaat de handen in onschuld: naar de subsidiepotten verlangt men niet meer, de corporaties zijn niet voor niets op eigen benen gezet en tja: wat voor beleidsinstrumentarium blijft er dan nog over?
Lobbyisten voor het vastgoed kunnen zich beter richten op Verkeer & Waterstaat, maar ook dat departement kiest voor een pas op de plaats met infrastructuur. Ook Financiën helpt niet mee door op de wankele woningmarkt te morrelen aan de aftrekbaarheid van de hypotheekrente. In het algemeen kan ook geen hoop worden geput uit de banengroei voor de kantorenmarkt. Kortom, somberheid troef.
Friso de Zeeuw, directeur Nieuwe Markten van Bouwfonds Ontwikkeling, signaleerde tijdens het Prinsjesdagdebat drie factoren die de ontwikkeling van de woningbouw stagneren: de procedures voor ruimtelijke ordening, het labyrint aan overheidsregels en de kwaliteitseisen. Elk van deze drie factoren vraagt een eigen aanpak. De Zeeuw en in zijn kielzog de grote ontwikkelaars (zie ook in deze editie Jaap Gillis van AM), de beleggers en uiteindelijk de eindgebruikers: zij zijn allemaal gebaat bij stringente ruimtelijke ordening van de overheid. Regels met sancties tegen opportunistische gemeenten, speculanten en op de korte termijn gerichte bouwondernemers.
Regels op andere terreinen moeten juist worden bestreden. Door het regellabyrint uit alle hoeken van de samenleving (veiligheid, milieu, bouwtechnisch) en alle overheidsniveaus wordt het ondernemen in de bouw gefrustreerd. Nooit zal de markt vergeten hoe voormalig minister Pronk als een olifant door de porseleinkast stapte met het plotsklaps zelf beoordelen van allerhande bouwvergunningen.
Rechtszekerheid combineren met slagvaardigheid is ongetwijfeld een van de grootste uitdagingen in de komende jaren. Een voorbeeld hoe makkelijk extra regeltjes kunnen ontstaan geeft dezer dagen de Rekenkamer. Die vindt dat de voorwaarden voor stedelijke vernieuwing niet helder zijn gedefinieerd. Dat kan in de politiek betekenen dat het budget dat al is gekort nog verder onder druk komt. Aan het ministerie van VROM nu de taak om niet met extra regels de Rekenkamer tevreden te stellen, maar te tonen dat slagvaardig met die budgetten valt om te gaan.
Op het gebied van kwaliteitseisen ligt ook een taak voor de markt zelf. De Zeeuw gaf aan dat er op dit moment goedkoper wordt gebouwd met krappere marges voor ontwikkelaar en bouwer. Ook van de gemeentelijke overheid kan meer slagkracht worden verwacht, zo laat Rotterdam zien. Maar dat is niet genoeg. Wanneer de markt een grote vraag signaleert naar goedkope huizen, zullen de kwaliteitseisen naar beneden moeten. Schoorvoetend durven de ontwikkelaars weer ‘stewardessen-woningen’ te bouwen. De vraag is of men verder durft te gaan en de overheid een spiegel durft voor te houden: dat de Mercedes-aspiraties moeten worden losgelaten en het tijd is voor een Fiat Panda-woning.
PropertyNL magazine, 9-10-2003
Newsflash
CMS DSB/FD Legal game
Project Day Kempen & Co
IVBN Scriptieprijs
Your Career starts here
